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[房产活动] “坟地产”是如何吊打房地产的?

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发表于 2022-4-9 10:27:23 | 显示全部楼层 |阅读模式

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从不过百元的成本,到每平米动辄百十万的出售价格。

又到一年清明时,殡葬业再次进入了大家的视线。疫情之下,代客祭扫无疑成为了最引人关注的行业。与此同时,不少人发现“坟地产”已经彻底打败了房地产!

事实上,从2003年开始,殡葬业就数度进入“中国十大暴利行业”,不仅规模庞大,甚至还有多家公司毛利率超过80%,和茅台相差无几。

作为安置身后事的墓地,近几年涨幅不仅跑赢房价,热门地块更是一墓难求。截至2021年清明节前,北京墓地的均价在6至7万元/块,每块墓地占地约0.8平方米;上海的价格更为惊人,均价8至9万元/块,每块占地仅0.3至0.6平方米,寸土寸金。

近日,国内最大的殡葬业上市公司福寿园发布财报,其2021年营收23.26亿元,同比增长22.9%;净利润8.9亿元,同比增长17.5%。

另一家殡葬业上市公司安贤园中国在截至2021年9月底的半年内(2021年4月至2021年9月),营收增长11.52%。

而A股“殡葬第一股”福成股份,2021年上半年业绩则显示,灵山宝塔陵园经营业务上半年实现营业收入7610万元,增长了145%;净利润4323万元,增长了312%,殡葬板块几乎回到了疫情前的业绩水平,其2020年年报显示,公司墓位销售、管理、殡葬服务毛利率为81.01%。

讲求孝道的文化下,特殊的刚需性支撑起墓地价格,但有限的土地内显然还不能满足殡葬企业的野心。2021年,殡葬公司收购、扩张,并推广“生前契约”等,意欲在原销售墓地业务外寻找利润增长点。

殡葬行业的巨额暴利

让房地产行业都望尘莫及的高额毛利率背后,是节节攀升的墓地价格。根据财报显示,福寿园2021年每块经营性墓穴平均销售服务收益11.08万元,比2020年均价上涨约3千元,比2019年均价上涨8千元。

具体来看,北上广深等一线城市由于人口基数较大,土地面积受限,所以“坟地产”价格远高于其它城市。一殡葬公司的负责人称:“像北京或者上海这样的城市,一个墓地售价已经超过10万元。每平方米的价格比房产还贵。在最受欢迎的天寿公墓,最贵的墓地大约要100万人民币。”

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北上广深一墓难求,以至于许多人都选择跨地区购墓,周边城市的墓地价格亦是水涨船高。比如两年前的苏州,由于离上海近,且墓地均价仅为上海的一半,吸引了不少上海人前往购墓,以至于苏州市为了控制墓地库存,不得不推行“限购”政策——非苏州本地户籍,不得在苏州购买墓地,此外,还严禁“活人购墓”行为。

那么,一块墓地的成本是多少钱?

根据福寿园招股书显示,自2010年起的四年中,墓地的土地成本占比分别为4%、6%、10%、9%。其上海墓园属于1994年前划拨的土地,成本仅为每平方米190元。也就是说,从不过百元的成本,到每平米动辄百十万的出售价格,墓地产业的“暴利”程度远比我们想象的更疯狂。

还有另一个值得关注的问题,墓地费用并不是最终花费,购买墓地不等于拥有墓地的所有权,仅属于租赁关系,满20年就得续费一次,费用约为墓地价格的5%。

这种一次买断,终身缴费的商业模式,让殡葬行业有了惊人的利润率。以“殡葬第一股”福寿园来说,2013年12月登陆港交所时,营业收入为6.12亿元,净利润为1.67亿元;到2020年,福寿园营收已跃升至18.9亿元,而在总收入中,有15.8亿元来自墓园服务,占收入比重83.5%。

什么助推了“坟地产”的暴利?

事实上,墓地市场的“天价”问题并非今年才出现,“入土为安”一直是我国特有的一种传统丧葬文化,随着经济时代的到来,民众根深蒂固的土葬观念为墓地产业提供了发展环境。

据中国老龄委预测,未来我国老龄化人口将以3.28%的年均增速快速增长,最终在2050年左右达到峰值4.3亿,占全国总人口的35%。另据中国殡葬协会官网数据显示,中国每年死亡人口接近1000万,以每年7%的速度递增。许多地区的公墓早已无“现墓”,多年前,民政部在《中国殡葬事业发展报告(2012~2013)》中就表示过,全国大部分城市的现有墓地都将在10年内用完。

于是,经营性的墓地产业逐渐兴起。与公墓的公益性质不同,经营性墓地具有盈利性质,定价都有市场化依据,“供不应求”的市场现状是墓地价格一年高过一年的核心原因。

但是,殡葬行业的监管体系并不完善,“涨价”程度难以把控。根据我国《殡葬管理条例》规定,建设殡仪馆、火葬场,由县级人民政府和设区的市、自治区、直辖市人民政府的民政部门提出方案,报本级人民政府审批;任何单位和个人未经批准,不得擅自兴建殡葬设施。这份文件同时明确指出,民政部是全国公墓的主管部门。

也就是说,民政部门既是墓地的审核主体,也是墓地的管理主体。自己审批自己,如何能够达到有效监管?更何况,曾经有过部分地方民政部门将“准入审批权”变成了“经营独占权”的案例,当时对整个地区的殡葬产业形成了高度垄断,价格如何定、怎么定、都是一家说了算。

比如河北省涞水县民政局经营下的皇家龙山陵园,2014年时每平方米的墓地价格,是同时期房价的15倍。湖南常德的墓地产业几乎构成行政垄断,2014年《南方周末》报道,在常德的8家经营性墓地中,民政部门自主经营5家,民政部门参股、社会控股1家,社会全资经营的只有2家。

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2017年,《人民日报》曾发表评论文章《墓地,不是用来炒的》,文中写道,殡葬是基本的民生需求,与实现“居者有其屋”一样,保障“逝者得其葬”也是政府的重要职责,应防止墓地过度投机炒作。2018年,我国开展殡葬领域突出问题的专项整治行动,随着监管机制的步步推进,殡葬服务的市场秩序得以重塑,但是殡葬行业的改革之路还有很长一段路要走,可以说,它的复杂程度不亚于“房地产”调控。

“坟地产”行业如何调控?

在现有人口老龄化趋势下,殡葬业的增速是可以预期的。但开发更多的墓地与我国“地多人少”的现状相违背,过度依赖土地资源不符合可持续发展逻辑,多样化处理遗体、生态化葬礼才应该是殡葬行业改革的最终方向。

一方面宏观层面上应该对“坟地产”进行合理规划,严格控制现有的墓地规模,同时加强“入关门槛”,对于审批权和管理权要区分开来,根据实际情况采取限价限购,严防市场炒作行为。

另一方面,加强民众对“生态殡葬方式”的接受度,从教育方面入手,打破滞后的观念,正如北京市民政局副局长李红兵曾说“所谓的‘死不起’‘葬不起’,这是一个根本不存在的问题,是个谬论。就好像你去一个地方可以走着去,也可以开法拉利去,你不能因为开不起法拉利,就说去不起。这是很荒谬的。”

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随着时代的发展和生态环境的改变,人们也应该从更大的维度来看待殡葬问题。所谓大葬葬于心,不在于占地几尺,殡葬改革,路漫漫其修远兮。

来源 财经郎眼Daily

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